从2016年12月14日，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后，政府不断加强预期引导，探索新发展模式，坚持租购并举，在支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求方面，取得了长足进步。可以说，房住不炒中的“不炒”已经充分落实，但笔者认为“房住”的问题还有一定进步空间。 　　以当前北京市民住房情况与存在的问题来看，在市场化供应的前提下，民营房地产企业开发的供应量并不能满足当前北京的住宅需求。目前，绝大部分新增住宅项目都位于北京六环左右和环京等地区，最需要新增住宅的五环以内新房供应量较少，供需矛盾较为突出。 　　住房市场长期供不应求，一方面，影响北京对高端人才的吸引力，导致每年大量人才外流。另一方面，大量住宅分布在六环外和环京地区，且长期空置，造成了社会资源的极大浪费。针对此，笔者认为，北京的房地产市场亟须在五环以内供给大量居民“可以买得起”的住房。 　　经济学视角下，当前北京住房困境的深层次原因 　　市场经济的伟大爆发力在于其激励机制，即市场经济可以无限调动人类的财富欲望，从而促进社会生产力发展，这种激励又可以分为“激励相容”和“激励扭曲”。即当企业目标与社会目标一致时，企业追求经济效益的同时也实现了社会效益，我们称为市场经济的“激励相容”，当企业目标与社会目标不一致时，企业目标实现的越多，离社会目标就越远，我们称之为市场经济的“激励扭曲”，实行市场经济的国家与政府应该通过“机制设计”实现企业行为与社会目标的激励相容，通过“政策规制”扭转企业行为与社会目标相悖的“激励扭曲”。 　　中国房地产市场以民营开发商为主，早期确实是“激励相容”的，但是近几年则出现了“激励扭曲”的现象，主要表现在，民营地产开发商更愿意在远郊区兴建住宅；此外，民营开发商热衷于兴建豪宅，因为前者可以降低资本周转成本，后者可以降低销售成本，这就导致在北京主城区内缺乏大量刚需住宅供应。 　　经济学中有“需求”和“有效需求”两个概念，“有效需求”是指民众购买力可以承受的需求，只有聚焦于满足人们的“有效需求”才可以真正推动经济增长与社会发展。 　　通过调研，我们发现北京的住宅市场并不需要太多总价在500万元以上的住房，在北京当前收入情形下，对于刚需客群，住房的“有效需求”集中在总价为200~500万元之间、面积为30~60平方米的住宅，这应该成为北京市场供应的主流住宅产品。但对民营开发商来说，在主城区开发远远没有在环京开发住宅的利润高，因此企业开发愿意不高、动力不足。因此，笔者认为，当前由政府出台政策纠正这种市场扭曲非常必要。否则这不仅提高民众生存成本、降低民众幸福度，也不利于城市产业与服务业发展，最终也会损害整体经济的发展。 　　建议北京尝试兴建“五环住宅带” 　　针对当前北京存大的供需矛盾，笔者建议，在北京五环路外侧，紧邻五环路兴建一个“五环住宅带”，短期内至少投放市场500万套住房，尽量在三年内交付，基础条件较好的区域争取一年内交付。30~60平方米的小面积住宅占比供应最好能达到70%，如此才能有效满足当前市场针对住房的“有效需求”。 　　笔者建议，针对名下无房的北京工作人士购买小面积住宅，每人限购一套，同时降低首付比例至25%，社保比例降低为两年，这样就有利于房地产开发商快速回笼资金，更好地实现资金循环，更快地投入新增住宅的建设。 　　目前，北京五环外侧存在着大量空地，而五环区域与城市核心商务区距离不远，北京工作的人群多集中在三环到四环区域，因此，居住在五环，去三环或四环工作上班，相对是一个宜居便利的选择。 　　开发过程中，政府不需要出资，只进行规划、招标、提要求，房地产开发商进行市场化建设开发，此举不仅可以满足民众住房需求，也可以大大提升北京的经济增长和税收。此外，在北京兴建“五环住宅带”时，应同步完善相应的地下公共交通配套。 　　总之，笔者认为，尝试兴建“五环住宅带”是缓解北京住房问题的有效路径之一。其不仅有利于吸引高端人才留在北京，重塑北京人才争抢中的优势；同时也有利于解决大城市青年人的居住问题。 　　当前，几乎世界范围内的所有大城市都出现了“住房难”“铺大摊子”“大城市病”等问题，如果我们可以成功解决这一世界级难题，必将成为全球样本。同时，若这个措施在北京最终能试验成功，就可以复制推广到上海、深圳、广州、杭州等其它城市，拥有更多受益人群。从学术角度看，“五环住宅带”作为创新之议，一旦践行成功，也将成为一个政府通过“机制设计”扭转“市场激励扭曲”的典型案例。