4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。针对房地产行业，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　宏观政策继续发力，扎实稳住经济 　　当前，在多地疫情反复、美联储加息通道开启、俄乌政治局势不稳等因素影响下，中国经济下行压力进一步加大。本次会议进一步强调“要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具”。 　　结合政策推进情况来看，4月15日，央行已降准0.25个百分点，进一步释放了长期资金，引导资金成本下行。预计未来宏观政策仍会进一步加快落地，降准降息仍有一定预期，激活微观主体活力，在此过程中，市场上资金流动性充足亦为满足合理住房需求、企业合理融资需求奠定了更坚实的基础。 　　“房住不炒”总基调不变，各地政策优化空间已开启 　　本次会议进一步强调“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”，针对房地产市场，一方面，坚持“房住不炒”基调不变；另一方面，提出“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。“支持”两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。 　　根据中指研究院监测，截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。 　　4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点： 　　一是政策的落地节奏加快。截至4月29日，60余城出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月。 　　二是政策从放松公积金、发放购房补贴、降利率等向放松限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。截至4月29日，已有超30城政策涉及相关内容。 　　三是放松城市由三四线扩围至热点一二线城市。4月，苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放出积极信号。 　　预售资金监管有望边际改善，缓解房企短期资金压力 　　本次会议明确提出“优化商品房预售资金监管”，表明监管层已关注到此前因部分城市过度监管造成房企资金回笼不畅问题。 　　预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者合法权益，促进市场平稳健康发展。 　　但在行业下行阶段，应保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。 　　根据中指研究院监测，自2022年以来，佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金的沉淀压力。短期来看，“保交楼”仍是政策底线，但结合本次会议再次提出“优化商品房预售资金监管”的政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。 　　政策形成合力有助于市场企稳恢复 　　根据中指研究院数据，4月11日—17日、4月18日—24日，国内重点城市商品住宅成交面积环比连续回升，部分城市的优质项目开盘去化情况略有好转，市场呈现一定企稳迹象，个别热点城市市场情绪有所修复，如北京、杭州等城市，北京新房、二手房成交规模均继续回升，杭州优质项目去化较好、2022年首批次土拍热度较高。热点城市表现出较强的市场韧性，市场恢复节奏好于其它城市。 　　从中长期来看，居民住房需求仍在，在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需各方共同发力。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，热点城市有望率先企稳，并带动重点区域三四线城市完成市场筑底。