南山，深圳最传奇之地，GDP连续6年广东第一全国第三。 这里有如日中天的深圳湾，有代表深圳未来的前海，有充满人文沉淀的华侨城等等，这些都变成了深圳最骄傲的符号。 房价也随之水涨船高，早就长成了普通人可望而不可即的样子。 然而，南山还有一个与众不同的地方，明明有大把规划支撑，靠近繁华但是享受清净。 但现在这里的新房，却是整个南山的最低单价，究竟是为什么呢？ 到底是价格洼地还是刚需天堂 它就是南山最大的街道办——西丽。 一直被视为南山房价洼地的西丽，近年来在人们不知不觉中，已如一匹黑马冲向前头。 最直观的例子就是西丽的宝能城。 2015年一期首开均价6.5万/平，2019年5月开盘均价约8.5万/㎡，最新成交价已经迈向15万/㎡的大关。 这活生生体现西丽涨幅超130％的典型案例啊！ 其中，西丽的两大热点板块，一个是留仙洞，一个是大学城。 上个周末我就去看了留仙洞的一个待入市新盘，这个地方的楼盘，真的很怪。 沿着沙河公园一路步行到366大街，酒足饭饱后闲逛，该说不说西丽的绿化郁郁葱葱到让人心情很好，路口边上有很多建筑工地正在开工。 附近就是吹风入市已久的丹华公馆最近开放的展厅，留仙洞总部基地附近，据说首付百万就能上车南山小户型，还带深中学区。 这不得去看看？ 打上车出发，沿着石鼓路看着路边密密麻麻的写字楼和排长队的核酸检测队伍。 即使周末留仙洞总部基地周围的人流量还是非常大。 毕竟是深圳六大总部基地之一，目前已形成生命科学，航天科工，机器人等产业的战略性新兴产业总部基地。 现在已经基本开发完毕，像大疆，传音控股，天珑移动等众多独角兽企业均已入住。 整个总部基地建成后将会进驻1500多家高新企业，年产值将会超过1000亿，将会有60万人以上的高净值人群在这里办公。 大量的人流流入必将会带来大量的居住需求，整个片区的价值也会带来质的飞跃。 随着车拐进打石一路，先是看到了中兴人才公寓，后面丹华公馆的楼盘面貌也逐渐印入眼帘。 目测整体楼栋已建造过大半，距离46层的层高规划建造只需要一段时间。 在项目周围溜达了一圈，走进了最近刚刚开展的丹华公馆展示中心。 进门就先放一段3分多钟的片区及楼盘展示介绍片，上次看到这种介绍配置的还是在不那么好卖的罗湖的益田御龙天地。 整体来看，丹华公馆位于南山区留仙洞片区，处于西丽留仙洞总部基地的核心地段，西丽生态公园的东侧，与去年开盘仅售19套的玖裕茗院紧挨着，东侧为深中南山创新学校。 项目周边有两条地铁，5号线的留仙洞站和正在建设中的13号线石鼓站，直线距离800米，实际步行大概15分钟左右。 以及万众瞩目的西丽高铁站，也在项目一公里的位置。 并且，西丽高铁站不仅是替代深圳北站的大，更是一举成为国内最大的高铁、城际与城市轨道交通换乘站，同时也将是世界上最繁忙的综合交通枢纽之一。 有些人可能会说，不就是高铁站吗，人流大，但人留不住呀。 这你就是天真了，这次还真的留得住。 这次的西丽高铁站，和深圳北站的并不完全一样。 这将要打造“地铁连接、地下商业、城市界面、公共空间、上盖开发”的立体复合空间，实现站城一体、换乘便捷。 未来，西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人，地区的开发总量在360万平方米左右。 换句话说，这不是只一个高铁站负责运送旅客，更是要发展产业聚集基地的。 什么人流量，都比不上一个实打实的产业聚集基地更管用。 随着留仙洞总部基地和西丽高铁站这些年的规划逐步落地，片区的发展潜力叠加南山背景整体的发展实力，还有最近的深中南山创新学校加持，简直是在叠buff的存在。 只要价格到位，貌似又是一个会引发疯抢的楼盘。 听着销售的讲述，仿佛看到了下一个暴涨片区就在我面前摆着。 然而，事实真的是这样吗？ 很多时间买房不能只看第一面的感觉，很多的陷阱都是第一眼看不出来的，背后还需要大量的背调才能清楚了解土地和楼盘的性质。 想要买房不踩坑还有很多功课要做，最简单粗暴的就是扫码添加我们专业的房产置业老师，不管是买卖房问题还是片区选筹，每天前十名都有免费一对一咨询！ 从外部条件来看，丹华公馆的地段价值毋庸置疑。 然而，回归到项目本身，销售说参考隔壁玖裕茗院的均价8.5万/㎡。 那么丹华公馆到底值得买(300785)吗。 整体参观完展示中心之后，给我的感觉就是，一流的地段，但产品这不太行。 根据资料显示，丹华公馆共有3019套房源，一共8栋楼，户型面积只有两种，58平和108平。 其中6栋楼是58平的单间2424套、剩下2栋是108平的套间595套。 乖乖，一个小区有3000多户。 车位2000个，那肯定是不够用的了，不早点下班抢车位就等着蹲路边吧。 说是大社区设计吧，倒不如说是这个尴尬的是宿舍设计，4梯12户。 销售把户型图给我的时候，拿在手上一时间竟然不知道这该怎么看。 实在是有点太密了，估计以后点外卖的时候，送外卖的小哥都绕晕了。 其实这个户型奇怪，也只能怪当初拿地的时候的土地性质，不是正经住宅，也不是公寓，而是R3宿舍性质。 说白了，房产证上写的不是住宅，而是宿舍。 通俗而言，R3居住用地主要就是建宿舍为主，小面积单位。 所以这下你可以理解这个户型设计了吗，现在看看是不是真的很像宿舍，没有厨房设计。 除了户型分布像宿舍，还有层高，也相当像宿舍，只适合放上下铺。 3.9米的层高，既做不了双层的loft结构，太矮，但单层又感觉有点浪费。 可以说对开发商设计样板间造成了非常大的困扰，可能也是他们到现在样板间还没有公布的原因。 目前从政策层面上来看，是没有针对R3类用地专门的销售规范，但同类型的楼盘中，我想起了之前我们专门写过的福田深物业金领，以及丹华公馆隔壁的玖裕茗院。 虽然是宿舍，但是受到住宅类“限购、限贷、限售”政策的限制，也需要缴纳住宅类税费，后期二手房交易按住宅类房产纳税。 但是对公司，却又不限购，想买多少买多少，真的很怪。 占用了住宅的名额，但买的不是住宅，这搁谁心理谁痛快呢。 同时还有大家关心的上一街之隔深中南山创新学校，到底有没有影响呢？ 首先，我们可以根据查询结果看到，学区范围内商品住宅很少，目前仅石鼓花园是R2住宅，基本都是R3宿舍和公寓，比如中兴人才公寓和万科云城。 在南山区R3宿舍可积分入学，积分分数分别是：住宅>宿舍>公寓。 而根据销售的口径，丹华公馆是会比公寓的积分20分高的，但比商品住宅40分低，因此在积分上，不会存在较大劣势。 根据去年深中南山创新学校秋学季的官网发布，学位是还有盈余的。 但即便是丹华公馆所在的片区普通住宅很少，但不排除未来学区范围扩大，纳入大学区等等情况，因此存在风险不确定性，需要谨慎。 教育问题一直都是深圳多年未解决的痛点，在学区选筹方面，我们归纳了很多带着好学位但是总价不高的选择，没有必要非和宿舍用地死磕，篇幅原因这里我们不展开细讲，直接扫码联系老师领取即可。 聊完了项目本身，又说回这绕不开的话题——价格。 去年与项目紧挨着的玖裕茗院同样为R3用地性质，玖裕茗院推售312套房源，面积30-100平，备案均价8.49万/平，总价最低只需要300万，即可上车南山。 然而，冻资入围108批，开盘当天销售19套，被人称为南山最惨新房。 说真的这个价格再配上这个土地性质，还是会让很多人望而却步的。 上次的玖裕茗院还只有300多套房源，最后被公司包圆了才卖完。 这次的丹华公馆不仅有玖裕茗院十倍多的房源，还有根据销售说法单价参考隔壁玖裕茗院8.5万/㎡均价。 我是觉得如果取得预售后真的公布这个价格的话，在如今这个市场环境下，可以预测到丹华公馆的去化会是相当不理想。 至于项目周边的二手住宅参考价都在9万/平左右，比如—— 天悦湾花园，二手房指导价9.32万/平； 宝能华府，二手房指导价8.37万/平； 鼎胜金域世家，二手房指导价8.85万/平。 就连最近吹风入市的鼎胜金域阳光花园，背靠塘朗山，面朝大沙河，单价预计8字头起，这不比丹华公馆香吗？ 最后综合结论，如果开盘真的公布均价8.5万/㎡的丹华公馆，那就可以不用考虑了。