近日发生的烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。纵观美日港房地产市场情况，如果处理不好，是要付出沉重代价的。时下受疫情影响我国经济增速很低，房地产各项数据都是负的，形势很不乐观。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要房地产政策根本性改变。政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。 　　一、烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动的启示 　　近日，一场由烂尾楼业主发起的 “ 断贷 ” 行动在全国各地上演。 　　江西景德镇的一则全体业主断贷书，拉响了全国数百个城市的 “ 停贷事件 ” 。 　　河南、湖南、湖北、江苏等几百个（烂尾楼）盘，成千上万的业主，集体 “ 躺平 ” ，加入停贷大潮。 　　局面仍在蔓延。流传开来的消息显示，涉及的企业有恒大，佳兆业，绿地，奥园，泰禾等知名地产。就在几年前，这些企业可谓风光一时，他们的老大们大多都在富豪榜单上的前列。 　　目前， “ 停贷 ” 波及 200 多个项目，金额高达 2 万亿。工、农、中、建、交、邮储、兴业、平安、光大等多家银行发布公告，作出风险排查和可控的回应。银保监会也作出回应，与住建部和人行等合作，化解风险，支持地方政府保交楼保稳定工作。 　　烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。 　　二、房企已到普遍暴雷的边缘 　　中国排名前十的房企造了中国房子的 30% ，前 100 家开发量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 　　有不完全统计， 2019 年至今，房企已有 512 条破产公告。中国房企 9 万多家，美国才 480 多个。我国房企普遍负债经营，负债率 90% 以上。很多资产过万亿的房企负债也过万亿，净资产很少。一旦房价下跌，这些用借来的钱搞房地产的开发商资金链条断裂，就很危险。 　　十大负债房企如下： 　　恒大地产负债 1.93 万亿元人民币； 　　碧桂园地产负债 1.71 万亿元人民币； 　　万科地产负债 1.51 万亿元人民币； 　　绿地地产负债 1.23 万亿元人民币； 　　保利地产负债 9850 亿元人民币； 　　融创地产负债 9306 亿元人民币； 　　华润地产负债 6128 亿元人民币； 　　龙湖地产负债 5725 亿元人民币； 　　中海地产负债 4954 亿元人民币； 　　招商地产（000024）负债 4339 亿元人民币。 　　可谓 “ 虱多不痒、债多不愁 ” ，绑架了银行，绑架了地方政府，房企一旦暴雷，必然对整个经济系统发生重创。 　　我国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业 “ 高周转、高杠杆、高收益 ” 的数量扩张型发展模式亟待改变。 　　对房地产开发企业来说，满足新发展模式的要求，要通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实。 　　同时，房地产企业努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。 　　对各地政府来说，满足新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。 　　三、房价绑架经济是世界性难题 　　房价是美国经济的重要支撑，只要房价上涨，美国经济就会向好。美国房地产 144 年还在发展。美国目前房价连续六年上涨，期间还把特朗普这个房地产商推成了总统，虽然经济有各种困难，但因为房价还在上涨期，整体上资产不缩水，还能维持。 1990 年、 2008 年美国房价下跌，这个时间段美国经济就出了大问题。 　　日本自上世纪八十年代起经济就持续低迷，这有相当大的因素是日本房地产市场断崖式下跌所赐。日本房价真是一个传奇，它是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例。虽然其他地方的房价也曾有过剧烈下跌，但在一段时间之后都恢复了失地并且再次刷新了历史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整个城市平均房价下跌 65% ， 2012 年时终于涨回到 1997 年高点， 2012 年至今香港房价又涨了快一倍；作为对比，日本今天的房价还不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可见的中短期内，日本房价也不可能回到当年的高点。 　　如今，世界上所有国家都在防通胀，而日本在盼 “ 通胀 ” 。日本物价起不来也跟日本房价有关。日本长期经济不景气，干脆就躺平了，发明了 “ 低欲望社会 ” 。尽管安倍经济学试图有所作为，但随着安倍被强杀，这个努力也破产了。 　　日本经验高速我们，房地产市场如果处理不好，是要付出沉重代价的。 　　通过降房价解决中低收入住房问题，香港曾试过，此路不通。香港在回归之后，在东南亚金融风暴中下跌了 60% ， SARS 来又下跌了 10% 。当时为抑制过快房价上涨，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陆的经济适用房和廉租房。用这个办法来压低商品房价格上涨，这个量超出了市场需求。但这个政策造成了市场恐慌，导致了连续六年的房价下跌，降了 70% 。结果，人们期望的房价降下来了，但低收入人群不仅买不起房，工作都没有了。因为股市下跌，有钱人成了负资产，企业破产，低收入人群都失业了。这就是别的什么价格能跌，房价不能跌的道理。 　　四、房地产市场平稳健康发展是方向 　　如果不救房地产，中国经济会崩盘吗？答案是肯定的。日本就是前车之鉴。 　　诚然，我国房地产市场经过二三十年快速发展，目前已到了一个瓶颈期。一方面，人们住房需求得到很大满足，推动了近年来经济发展；另一方面，房地产往上发展的空间已经不大了，已出现阶段性的天花板；还一方面，过高房价让一些低收入人群造成极大负担。 　　房价是由总供给和总需求共同决定的。可能有些低收入人群买不起房，但不能就此说明房价过高。而解决低收入人群买不起房的问题，似不应该在打压房价上做文章，而应该在提高低收入人群收入上想办法。 　　十年之内房价将断崖式下跌，因为我国每个家庭都有七套以上住房，这个说法是站不住脚的。因为，只要经济不断发展，人民生活不断改善，我们就一定需要更多更好的房子。未来，我国房地产市场稳定是最重要的，不涨不跌，时间换空间。 　　今年还有特殊情况，受疫情影响，上海、吉林、北京、海南、江苏等经济重磅地区受重创，我国二季度 GDP 增长 0.4% 。好在我国新能源汽车火爆，基建、出口等还给力，如果房地产市场能够撑住，不发生重大弱势，全年 5.5% 应能实现。房地产市场必须撑住。 　　据国家统计局网站消息， 1—6 月份，全国房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投资 51804 亿元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅销售面积下降 26.6% 。商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9% ；其中，住宅销售额下降 31.8% 。形势非常不乐观。 　　我国还没有做好房地产泡沫破灭的准备。我国房地产泡沫一旦破灭， 70—80% 的人、 70—80% 财产就会灰飞烟灭，等于改革开放几十年白干了。维持房地产市场稳定是最急需要做的事。 　　五、到了从根本上改变房地产政策的时候了 　　政策需要提前量。我国计划生育政策，从限制生育到鼓励生育，还是晚了，未来人口下降已成定局。 　　房地产政策也是同样逻辑。现在已不是要不要限购的问题，而是如何鼓励购买的问题。 　　我国自 23 年住房商品化改革以来，房地产火爆起来，后来实施长达 12 年限购政策，本来是临时性措施的限购成了常态，大家都成习惯了。 2021 年我国房地产政策还有三道红线约束。 　　把限购政策取消，让市场重新活跃起来。中央政策很明确，就是保持房地产市场平稳发展和良性循环。目前，有些政策在松动。比如，把保障性住房贷款另做处理；比如银行首贷比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原来 60% 降到 30% ；这些政策都是按照中央精神来操作的，各地因城施策，有突破。 　　但这些还是局部的不是全局的。由于大家的意见有分歧，一部分仍认为房价过高，在守着旧政策，一部分在突破政策，目前处在一种纠结状态。 　　我们认为，市场有惯性，老百姓要重拾信心需要时间，政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要用根本性政策改变。 　　老百姓恢复信心，需要看到房价有上涨迹象，或出现明显房价上涨，这样，老百姓才能重新回到市场中来。 　　从根本上改变房地产政策，不是仅仅做不良资产消极处理，才能重拾房地产市场信心，才能稳增长。 2022 年下半年楼市和经济有望会恢复和好起来。