多因素致净利下滑 　　根据万科年报，其依然守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。公司财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率为29.7%且处于行业低位。 　　面对净利润下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中进行了剖析。他表示，从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子。2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。 　　郁亮表示，2022年，公司将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。 　　对于2022年的业绩，郁亮称，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。 　　第二增长点显现 　　年报显示，万科的非开发业务崭露头角。公司旗下的万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成。在物流仓储方面，万科旗下冷链仓储业务位居行业第一，近三年收入复合增速为52%。其中，2021年收入为31.6亿元，同比增长69%。万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速为40%。其中，2021年收入同比增长14%。商业业务方面，公司旗下的印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营，近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。 　　万科称，尽管从传统财务指标如收入、利润看，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模，但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。