犹记得，今年年初，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮向股东报告，今年主要工作目标是“止跌企稳，稳中有升”。8月30日，万科交出“期中答卷”，以相关数据呼应了前述目标的推进。 上半年，万科收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%；经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%。 开发业务方面，万科实现销售金额2152.9亿元；经营服务业务全口径收入241.1亿元，同比增长30.6%。租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业地产等业务也在报告期内实现不同程度的收入同比增长。 业绩会上，郁亮重申了其在今年6月股东大会上的判断，即从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。其认为，“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的功能。” 郁亮表示，“要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量”，他同时也看到，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已基本实现，但目前“稳预期”还存在较大的挑战。 回归到自身，谈及“保交付”热点问题，郁亮在业绩会上表示，“请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。” 销售额同比减少39.3% 房地产市场下行背景之下，上半年，万科的销售金额同比减少39.3%，销售面积同比减少41.1%至1290.7万平方米。所销售产品中，住宅占比85%，商办占比9.6%，其他配套占比5.4%。 报告期内，公司房地产开发及相关配套业务收入1894.9亿元，分区域看，上海区域、南方区域占比较大，分别为33.65%、23.16%。上半年，公司房地产开发业务结算面积达1310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%（扣除税金及附加后为17.3%），结算均价为13652.8元/平方米。 合并报表范围内，万科已售未结合同面积为4326.8万平方米，已售未结合同金额为6672.7亿元。 投资和开竣工情况方面，万科在上半年开发业务新开工计容面积约1068.8万平 方米，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%（2021年上半年为55.5%）；开发业务竣工计容面积约1443.7万平方米，同比增长17.8%，完成年初计划的37%（2021年上半年为34.2%）。公司预计，全年竣工面积将与年初计划基本持平。 上半年，万科实现11.5万套住宅的平稳交付，其中，35%的项目“交房即交证”，较2021年全年的比例提升10个百分点。 业绩会上，郁亮表示，公司邀请客户“共建家园”，让客户能够看见万科在建项目进展情况。今年，万科开始推进“交房即交证”工作。截至目前，约有70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。 “只要有好产品、好服务，哪怕短期内市场环境存在压力，也一定能熬过去。”郁亮认为。 对于下半年，郁亮表示，7、8月份的销售数据对比6月份出现了较为明显的落差，这其中包含疫情回补、销售本身具有季节性特点等短期因素的影响，但他认为，“住房的刚性需求仍然很强，这依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。” 上半年，万科新获取项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。 截至6月30日，公司在建项目总计容建筑面积约1亿平方米，权益计容建筑面积约6281.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3715.4万平方米，权益计容建筑面积约2345.9万平方米。 经营服务收入增长30.6% 房地产行业进入调整的这些年来，郁亮表示，目前“稳预期”仍存在较大的挑战，“预期”即是“信心”，对于重建市场信心，郁亮称，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。 “房地产行业进入新的阶段，为城市提供的配套服务业务越来越丰富，新的业务发展起来了，也能给市场提供一定的支撑，但这些业务大多为保本微利的长周期业务，需要独立的政策制度。”郁亮表示。 近两年，万科从过去的以开发为主向开发、经营、服务并重转变，至此有了自己的“铁人三项”。上半年，万科的经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。公司表示，经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。 具体而言，物业服务方面，万物云上半年收入143.5亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59%。 就在7月18日，万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。业绩会上，郁亮表示，分拆物业上市，不是“卖猪仔”，即不是为了好价钱而把它卖掉，而是希望通过上市能使其获得更大的发展空间。 据万科董事会秘书朱旭透露，下半年，万物云旗下的万物云城加速拓展，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。 物流仓储服务方面，上半年，万科收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。报告期内，万纬物流新获取5个项目。截至6月30日，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1164万平方米。 另一方面，万科的租赁住宅业务在上半年新获取10个项目，涉及深圳、广州、厦门、佛山等7个城市，房间数9674间。截至6月30日，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间。报告期内，该项业务收入14.8亿元，同比增长12.3%。 朱旭称，租赁住宅业务下半年的工作方向是保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，到2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。 商业开发与运营方面，上半年万科该项业务收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营收27.5亿元，同比增长12.2%。朱旭披露称，2020年开业的上海南翔印象城MEGA及2021年开业的温州印象城MEGA、杭州奥体印象城等项目的首年NOI（投资回报率）均超过6%。 “把安全放在第一位” 今年年初，郁亮向股东报告的“八字”工作目标，在上半年已取得一定成绩，能不能继续走下去，还取决于背后的能力有没有提升，“肌肉有没有长起来”。 郁亮表示，在当前的外部环境下，万科也有压力，部分经营指标表现不尽如人意，但万科“一直努力保持身体机能的基本平衡与健康，保持不断跑下去的状态，始终把安全放在第一位，且对未来的止跌企稳、稳中有升抱持信心”。 对万科而言，郁亮认为，安全只是底线要求，公司在规模和债务方面一直比较克制，所以在经营层面有一定的安全边际。 半年报显示，截至6月30日，万科“三道红线”评级保持“绿档”，净负债率35.5%，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5。 另一方面，万科在手货币资金1410.7亿元，是一年内到期有息债务626.4亿元的2.3倍，也是下半年到期有息负债的6.1倍。公司有息负债总额2802.3亿元，较2021年年末增长5.4%。有息负债结构进一步优化，短期负债占比22.4%，较去年同期下降9个百分点。分融资对象看，银行借款占比58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为16.6%。分境内境外看，境内负债占比76.8%，境外负债占比 23.2%。人民币负债占比77.5%，外币负债占比22.5%。 业绩会上，万科财务负责人韩慧华表示，公司对境外债务一直都有持续滚动的还款安排，通常提前至少一年到18个月进行相应的资金铺排和规划，“境外债是万科境外融资重要但非唯一的渠道，目前万科在境外的整体银行贷款渠道非常畅通。”其补充称，“下半年万科在境外已没有任何到期需要偿还的债务。” 今年1月～8月，万科境内发行信用债194亿元，其中3年期（含3+2年期）的综合成本为3.02%。截至6月30日，公司存量融资的综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本为3.59%，公司实际利息支出合计62.9亿元，其中资本化的利息合计38.3亿元。评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。