在疫情与经济下行压力下，一季度的经济成绩单意料之中的不好看，严峻形势下，后续高层势必要出台更大尺度的救市政策。 在经济数据公布当天，央行便发布了23条金融救市政策，传递了高层加大马力继续救市的预期。 1 重磅23条救市政策 4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。 这23条救市政策，信号意义强烈： 首先，加快步伐扎实推进重大基础设施建设。具体来看，金融机构要主动对接重大项目、推动新开工项目尽快开工。要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。 第二，保持流动性合理充裕。通过多种货币政策工具，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性......促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。 这个月的降准以及未见变化的降息虽然不及预期，但其实央行已经强调了“充足流动性”、“扩大贷款投放”、“融资成本稳中有降”，还是摆明了自己的立场，尽管没有降准降息，但并不妨碍央行继续向市场中注水，市场中至少不会缺钱。 第三，“以点带面”保障企业合理融资需求尽快得到满足。“点”是强化产业链供应链核心企业金融支持；“面”是对国有经济和民营经济在贷款、债券融资等金融政策上一视同仁。 第四，在住房贷款方面，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。 《通知》提出保持房地产开发贷款平稳有序投放，以帮助改善房地产企业的融资环节、解决它们的流动性问题，从而稳定房地产市场，这对于经济实现稳定发展非常关键。 2 房地产该争口气了 整体看，今年一季度，全国房地产销售继续下行：商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。 央行发布救市23条之后，4月20日又与银保监会开了个会，通稿内容里，有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。 图片 基本上是把救市23条中关于房地产的内容又重提了一遍，央行定调，银保监会监督落实，降低首付、降低利率、给房企、房地产行业流动性、受疫情影响人群延期还房贷，应该很快就会落实。 此次会议强调，要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 对于受疫情影响地区部分购房者还贷困难的问题，将指导银行重点做好三方面工作：对于正常还款有困难的客户，根据实际情况区分考虑，将延期还款政策落到实处。 “银保监会将指导银行业金融机构通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力，切实将政策落实好、落到位，充分发挥金融机构在抗击疫情工作中的积极作用。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。 据不完全统计，2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，郑州、哈尔滨大连、南京、宁波等二线城市优化限购政策，郴州、丽水、菏泽、赣州安顺等三四线城市从提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策，下调房贷利率等方面入手促进居民合理住房需求释放。 就在4月21日，苏州12329公积金热线传来消息，个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。 3 “救市”是门艺术 不到一年的时间，高层对房地产的态度发生了一百八十度的转变，素日一贯看衰楼市的经济日报，难得发文，题为《发挥稳楼市在稳大盘中作用》，这条评论写得很有意思，围绕突出房地产在经济中的首位度，一改往日话锋！ 图片 三张图感受一下现在房地产的画风，全国商品房销量继续下跌，官方数据显示同比降13.8%，但某第三方机构的统计数据里，百强房企一季度销量同比下跌了47%...... 连年高强度升级的调控打压，已经让不少房企如今索性躺平了。如今，房地产已经到了不得不“救”的地步，当然，怎么“救”，是一门深奥的艺术。 行业出清下，未来房企间的收并购会更加频繁，目前一些处境较难的房企，已经有了国资入场的情况，接下来“国进民退”的趋势会更加明显。 当然，对于民营房企和一些中小房企来说，深耕“小而美”，做的专注，做出特色，房地产作为国家经济支柱之一，仍是一片广阔的市场。还有很多领域，如代建、轻资产、新基建、园区、物流仓储等，都是如今政策非常鼓励，并将投入真金白银支持的。 从国家中长期宏观政策选择的角度，稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，是成为“双循环”模式下的必然选择，一系列调控政策的出台，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。 对于地产人来说，那个躺着挣钱的黄金时代，彻底地过去了。 一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起，如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。 现在以及未来，房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数前50强房企，几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来，只有掌握存量市场的核心竞争力，才能够使企业立于不败之地。 但可以说，如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’，他们好日子才开始。